息口高企未轉向 港樓調整看經濟

　　美國聯儲局一如預期加息0.25厘，主席鮑威爾（Jerome Powell）表明，今年仍可能再出手遏通脹，息口不會回調。本港銀行亦上調最優惠利率（P）至逾15年新高，實際按揭供款增幅縱或有限，但當前加息周期所累積的額外開支，始終不可小覷，勢令樓市在內地經濟勢頭減弱、發展商潛在供應充裕等因素之外，面臨更多下調壓力，準買家宜審慎籌謀。

　　聯儲局一致決定再調升聯邦基金利率到5.25至5.5厘後，華爾街大行及利率市場普遍預期，息口已經見頂，惟鮑威爾堅拒簡單「就範」。他形容，今年餘下時間需否加息，視乎通脹、就業等實時數據，更近乎斬釘截鐵不預期年內掉頭減息。

　　在本港，滙豐昨午率先將P提高0.125厘，至5.875厘，恒生、中銀和渣打未幾相繼跟隨。以香港銀行同業拆息（H）計價的新造按揭（500萬元，25年）為例，因為封頂息率上升，每月還款額增加約300元，至2.53萬元，乍看不算驚人；惟與去年初加息前低位比較，H按實際息率已累升超過2.2厘，即每月開支增逾5,600元，又或28%。

　　而且，本港銀行體系結餘跌破500億元低位已有一段時間，業界資金成本正反覆上揚，分析預期，未來數月或要再加息。

私宅早呈弱勢 價格跌成交少

　　事實上，各大行拍板加息前，樓市早呈弱勢。差估署新公布數據顯示，6月樓價按月再下滑，次季合計跌了近1%。十大屋苑的二手交投量上月跌至近5年低位後，金管局14年來首度因應銀行體系需要，放寬逆周期宏觀審慎措施，調升中價自用住宅的按揭成數，多個藍籌屋苑卻依然只有零星成交。

　　據中原地產推算，全港今年約有2.8萬伙一手單位可供應市，總量稍多於兩個美孚新邨。發展商無疑可按照市況，隨時放慢推盤步伐，但有新盤昨日公布首張價單，確低於去年11月同系單位的首批均價。倘若一手折扣或優惠持續，二手叫價顯然難以企硬。

　　本地住屋需求居高不下，惟市民最終入市與否，還是更視乎樓價預期。儲局遲遲未為加息周期畫上句號固然帶來隱憂，更關鍵是中央政治局也顯得相當慎重。中央形容，國內需求不足，一些企業經營困難，重點領域風險隱患較多，而外部環境複雜嚴峻，判斷經濟恢復將是「波浪式發展、曲折式前進」。

內地曲折復甦 制約南下置業

　　一邊廂，內地就業、滙率等範疇均偏弱，勢必直接制約南下來港置業意願，抵銷通關的利好因素；另一邊廂，內需不夠，也間接挫損本港旅遊收入，妨礙本地轉口生意止跌，惟恐減慢經濟反彈，也影響港人信心和預期回暖。

　　署理金管局總裁阮國恒預計，美國通脹仍會高企，料高息水平或將維持一段時間。他提醒，如有取用按揭或長期貸款需要，應小心考慮，做好風險管理。

　　置業是人生頂頭大事，更要三思而行，謀定而動，才可避免僅因一時市況未符預期，招致重大損失。

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